Naturaleza de la hipoteca multidivisa

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Como razona la STS Pleno de 30 de junio de 2015, lo que se ha venido en llamar coloquialmente “hipoteca multidivisa” es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda a la que se encuentra referenciada la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés en cada periodo suele ser el Libor (London Interbank Offerd Rate).

El atractivo de este tipo de instrumento financiero radica:

1.- En que se utiliza como referencia la divisa de un país -habitualmente, el yen o el franco suizo- cuyo tipo de interés es más bajo que el de los que tienen como moneda el euro.

2.- En la posibilidad de cambiar de moneda si la tomada como referencia altera su relación con el euro en perjuicio del prestatario.

Esta modalidad de préstamo dificulta “que el cliente se haga una idea cabal de la correlación entre el activo financiado y el pasivo que lo financia, pues a la posible fluctuación del valor del activo adquirido se añade la fluctuación del pasivo contraído para adquirirlo, no solo por la variabilidad del interés, ligada a un índice de referencia inusual, el Libor, sino por las fluctuaciones de las divisas, de modo que, en los últimos años, mientras que el valor de los inmuebles adquiridos en España ha sufrido una fuerte depreciación, las divisas más utilizadas en estas “hipotecas multidivisa” se han apreciado, por lo que los prestatarios deben abonar cuotas más elevadas y en muchos casos deben ahora una cantidad en euros mayor que cuando suscribieron el préstamo hipotecario, absolutamente desproporcionada respecto del valor del inmueble que financiaron mediante la suscripción de este tipo de préstamos”.

Según aclara la repetida STS, los riesgos de este tipo de préstamo exceden por tanto de los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable solicitados en euros pues, al de variación del tipo de interés, se añade el de fluctuación de la moneda. Riesgo este último que supone no únicamente que el importe en euros de la cuota de amortización periódica pueda variar al alza si la divisa elegida se aprecia frente al euro, sino también que el prestatario pueda llegar a adeudar al prestamista un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo. Porque las fluctuaciones de la moneda extranjera implican un recálculo constante del capital pendiente de amortización, al servir el tipo de cambio de la divisa para fijar su importe en euros.

Califica, en fin, la STS de 30 de junio de 2015 la “hipoteca multidivisa” como un instrumento financiero derivado por cuanto “la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera”.

Nos encontramos, pues, ante un instrumento financiero complejo por contraposición a los “no complejos”. Así aparecen configurados en el actual artículo 79.bis.8 en relación con el artículo 2.2 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores (en lo sucesivo, LMV), pues no figurando incluidos entre los productos no complejos, tampoco cumplen los requisitos que para estos últimos prevé la norma (los desprovistos de riesgo, las acciones cotizadas como valores ordinarios cuyo riesgo es de “general conocimiento” y en los que existen posibilidades frecuentes de venta, reembolso u otro tipo de liquidación a precios públicamente disponibles para los miembros de mercado u ofrecidos o validados por sistemas de evaluación independientes del emisor; los que no impliquen pérdidas reales o potenciales para el cliente que excedan del coste de adquisición, y aquellos respecto de cuyas características exista a disposición del público información suficiente).

Aparte de la obligada sujeción a las reglas comunes de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación y, en su caso, a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, para su comercialización, debe observarse, pues, no únicamente la normativa bancaria sino también y, en concreto en materia de información, la LMV y las disposiciones que la desarrollan.

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