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Adjuntamos los FUNDAMENTOS DE DERECHO de una Sentencia de nulidad de suelo de hipoteca.

PRIMER fundamento. Desequilibrio del suelo.

Argumentos de la nulidad de la cláusula suelo

Se alega que la cláusula “suelo es desequilibrada, en tanto que sólo beneficia a la entidad financiera.

Además que jamás fue objeto de negociación y aparece camuflada entre los términos de la escritura.

Que no formaba parte de los anuncios de la entidad demandada. Por último que es una condición general abusiva inserta en un contrato de adhesión.

Oposición a la nulidad de la cláusula suelo

A dicha pretensión se opuso la demandada.  Alegó que el préstamo vino precedido de la intermediación de la inmobiliaria que asesoró al actor.

En todo momento fue informado de que la hipoteca mantendría un interés mínimo y máximo.

Que se ha cumplido con los requisitos de la normativa vigente.

Y que no puede considerarse la cláusula camuflada, oculta o abusiva.

SEGUNDO fundamento

Este Tribunal considera acertada la nulidad de dicha cláusula declarada en la resolución recurrida.

TERCER fundamento

Este Tribunal considera de aplicación la LCGC. Asimismo, se considera de aplicación la OM de 5 de mayo de 1994. Por tanto, “su viabilidad legal es incuestionable en cuanto están previstas en la normativa sobre transparencia bancaria. Ello no impide que sean sometidas a un control de abusividad por los Tribunales”.

Dicha abusividad debe verificarse en un análisis de cada caso concreto, teniendo en cuenta todas las circunstancias en el momento del contrato (art. 82.3 LCU).

¿Condiciones generales de la contratación?

En primer término, el Juzgado, analiza si las cláusulas suelos constituyen una condición general de contratación predispuesta e impuesta por la entidad crediticia. O si son elementos esenciales del contrato de préstamo.

Entiende el Juzgado, que estas cláusulas constituyen los términos financieros del préstamo, estando incluidas en la oferta vinculante que la entidad debe hacer al prestatario, según la OM de 5 de mayo de 1994. Una vez aceptada la oferta se incorporan al contrato, siendo el precio del mismo.

Estas cláusulas tratan de paliar el riesgo de tener un precio variable. Se considera que no son de carácter accesorio. No constituyendo una condición general de contratación, sino formador del precio del contrato.

Y, al formar parte del precio, su aceptación debe ser libre y voluntaria, fruto de un previo examen, análisis y estudio de la preceptiva oferta vinculante realizada al cliente, cuyas condiciones de claridad y transparencia están garantizadas por la OM de 5 de mayo de 1994.

Orden ministerial de 5 de mayo de 1994

Como establece literalmente la sentencia: “Orden Ministerial que además regula todo el camino negocial de la contratación, que comienza por la entrega al solicitante de un folleto informativo con las condiciones de identificación del préstamo, tipo de interés, plazos de revisión del tipo, gastos, importe de las cuotas, etc… 

Esta regulación legal del recorrido preparatorio del contrato garantiza la transparencia, la información, la libre formación de la voluntad del prestatario.

La OM de 5 de mayo de 1994 establece que el “suelo” ha de expresarse de modo que “resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario, y conforme a Derecho“.

Nulidad del suelo por falta de reciprocidad

Y por lo que se refiere al carácter abusivo de dichas cláusulas añade que son abusivas la cláusula “suelo” por falta de reciprocidad entre el límite mínimo y el máximo.

Así dice textualmente: “el artículo 82 LCU que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”. Son 3 los requisitos exigidos para que una cláusula se considere abusiva: “a) Que no se haya negociado; b) que sea contraria a la buena fe; c) que cause un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato”

CUARTO fundamento

Por su parte la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de fecha 18 de julio de 2012, refiere:

“La Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 lo que sanciona es la validez y legalidad de la inclusión de una determinada cláusula en un contrato de préstamo hipotecario, integrando los conceptos legales sobre los que se articula la protección del consumidor o usuario o del adherente, de ahí la referencia que el artículo 7.b LCGC hace “a la normativa específica que discipline en un ámbito determinado la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato”. 

Aplicación de directiva comunitaria

El Juzgado consideró de aplicación la Directiva 93/13/CEE, del Consejo de 5 de abril de 1993. Establece que el carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución.

Sin embargo, el TJUE, en sentencia de 3 de junio de 2010 establece que “la normativa española de que se trata en el litigio principal permite garantizar al consumidor, conforme al artículo 8 de la Directiva, una protección efectiva más elevada que la prevista por ésta”.

Por tanto, es claro que las cláusulas contractuales no negociadas individualmente relativas a elementos esenciales del contrato también son susceptibles de ser sometidas a control jurisdiccional sobre su posible abusividad.

El Juzgado entiende que dichos suelos y techos son firmados por los cliente como accesorios al contrato. No como precio sustancial del mismo, al ser un requisito impuesto por la entidad bancaria sin el cual no recibían dicho préstamo.

La Orden Ministerial mencionada considera necesarios 3 requisitos para que una cláusula sea válida

“1º) Sean resultado de un acuerdo de libre voluntad entre las partes. Lo que en modo alguno sucede en este caso como hemos señalado. Pues ha sido impuesta de forma unilateral por la entidad bancaria.

2º) Se reflejen debidamente en el contrato. Como sucede en el supuesto sometido a nuestra consideración. Pues así consta en las escrituras públicas otorgadas a tal efecto. Aunque no consta en ninguna oferta vinculante o documento privado previo.

3ª) Que, además, las limitaciones al alza y a la baja sean semejantes o proporcionales. Pues de no serlo, el mismo Notario autorizante tiene la obligación de advertirlo a las partes y de dejar expresa constancia en la escritura. En este caso no consta que el cliente fuera advertido especialmente por el fedatario público de que hubiera desproporción, o al menos no quedó reflejada esta advertencia de forma expresa en las escrituras públicas”.

Advertencia notarial

Dicha normativa exige al Notario que advierta de la existencia de desproporción o desigualdad en el caso de apreciarla. Ello cuando el contrato incluye cláusulas limitativas a los tipos de interés porque se trata de estipulaciones de difícil comprensión para el particular. Y que puede estar firmando un pacto abusivo sin conocer la trascendencia que supone respecto al interés pactado.

Quinto fundamento

Lo relevante del caso es poder determinar si en el supuesto concreto puede concluirse que la entidad financiera demandada cumplió con las normas de transparencia y protección de consumidores.

Más concretamente, si tal estipulación ha sido libremente negociada entre las partes.

Y precisamente lo que pone de manifiesto la prueba practicada es que no hubo una aceptación libre y voluntaria.

Ausencia de oferta vinculante

Ello desde el momento en que no consta ni información previa ni que con anterioridad a la firma de la escritura de préstamo hipotecario se remitiera al demandante un oferta vinculante que contuviera dicha estipulación.

A tales efectos, como bien afirmara la juzgadora de instancia, no puede ser tenida como tal la documentación aportada por la demandada, relativas a la solicitud del préstamo.

Por todo ello, este Juzgado estima nula la cláusula “suelo” del contrato.

 

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2 Comments

  1. Maria dice:

    Tengo un suelo en mi hipoteca, ¿puedo reclamar las cantidades pagadas¿

    • FB dice:

      María:
      El tema del suelo de hipoteca permite reclamar las cantidades pagadas. Existen numerosas sentencias que así lo reconocen. Por ejemplo de Audiencia Provincial de Cuenca. El suelo hipotecario, en principio, no impide reclamar las cantidades cobradas.

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