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FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se alega que la cláusula “suelo es desequilibrada, en tanto que sólo beneficia a la entidad financiera; que jamás fue objeto de negociación y aparece camuflada entre los términos de la escritura; que no formaba parte de los anuncios de la entidad demandada y que es una condición general abusiva inserta en un contrato de adhesión.

A dicha pretensión se opuso la demandada, alegando que el préstamo vino precedido de la intermediación de la inmobiliaria que asesoró al actor; que en todo momento fue informado de que la hipoteca mantendría un interés mínimo y máximo; que se ha cumplido con los requisitos de la normativa vigente; y que no puede considerarse la cláusula camuflada, oculta o abusiva.

SEGUNDO.- Este Tribunal considera acertada la nulidad de dicha cláusula declarada en la resolución recurrida.

TERCERO.- Este Tribunal considera de aplicación la LCGC. Asimismo, se considera de aplicación la OM de 5 de mayo de 1994. Por tanto, “su viabilidad legal es incuestionable en cuanto están previstas en la normativa sobre transparencia bancaria. Ello no impide que sean sometidas a un control de abusividad por los Tribunales”. Dicha abusividad debe verificarse en un análisis de cada caso concreto, teniendo en cuenta todas las circunstancias en el momento del contrato (art. 82.3 LCU).

En primer término, el Juzgado, analiza si las cláusulas suelos constituyen una condición general de contratación predispuesta e impuesta por la entidad crediticia, o son elementos esenciales del contrato de préstamo.

Entiende el Juzgado, que estas cláusulas constituyen los términos financieros del préstamo, estando incluidas en la oferta vinculante que la entidad debe hacer al prestatario, según la OM de 5 de mayo de 1994, y una vez aceptada la oferta se incorporan al contrato, siendo el precio del mismo. Estas cláusulas tratan de paliar el riesgo de tener un precio variable, por lo que considera que no son de carácter accesorio, no constituyendo una condición general de contratación, sino formador del precio del contrato. Y, al formar parte del precio, su aceptación debe ser libre y voluntaria, fruto de un previo examen, análisis y estudio de la preceptiva oferta vinculante realizada al cliente, cuyas condiciones de claridad y transparencia están garantizadas por la OM de 5 de mayo de 1994.

Como establece literalmente la sentencia: “Orden Ministerial que además regula todo el camino negocial de la contratación, que comienza por la entrega al solicitante de un folleto informativo con las condiciones de identificación del préstamo, tipo de interés, plazos de revisión del tipo, gastos, importe de las cuotas, etc… Seguidamente, y una vez tasado el inmueble, la entidad de crédito tiene que hacer una oferta vinculante que incluya las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el Anexo II de la Orden (capital, amortización, intereses ordinarios, tipo de interés variable, limites a la variación del tipo de interés, comisiones, tabla de pagos y TAE, gastos, intereses de demora) por un plazo mínimo de diez días. El cliente estudia las condiciones esenciales de la oferta y decide si la acepta o la rechaza. Si la acepta, se redacta la escritura pública, que puede ser examinada por el prestatario durante los tres días anteriores al otorgamiento. Por último, se formaliza el préstamo en escritura pública, estando obligado el Notario a informar a las partes y a advertir sobre las circunstancias del interés variable”.

Esta regulación legal del recorrido preparatorio del contrato garantiza la transparencia, la información, la libre formación de la voluntad del prestatario. La OM de 5 de mayo de 1994 establece que el “suelo” ha de expresarse de modo que “resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario, y conforme a Derecho“.

Y por lo que se refiere al carácter abusivo de dichas cláusulas añade que son abusivas la cláusula “suelo” por falta de reciprocidad entre el límite mínimo y el máximo. Así dice textualmente: “el artículo 82 LCU que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”. Son 3 los requisitos exigidos para que una cláusula se considere abusiva: “a) Que no se haya negociado; b) que sea contraria a la buena fe; c) que cause un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato”

En definitiva que el precio de una operación determinada sea caro no puede producir la nulidad del pacto (…) En el caso de los préstamos sólo si el precio convenido es producto de un aprovechamiento de un estado de necesidad del prestatario habría que acudir a las normas que protegen al prestatario frente a préstamos usurarios, cual es la Ley de 23 de julio de 1908 sobre la nulidad de los contratos de préstamos usurarios, cuando se estipula un interés notablemente superior al normal del dinero, manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso y aceptado por el prestatario a causa de su angustiosa situación o de su inexperiencia (…)

No cabe, por tanto, contraponer el límite máximo al límite mínimo como si de dos contraprestaciones contractuales reciprocas se tratase. No nos hallamos más que ante una obligación que es la del prestatario de pagar el precio, el cual en una clase de contrato que queda sometido a las contingencias del alza y baja de los tipos durante un periodo muy largo de tiempo, se acota por arriba y por abajo para limitar el riesgo de que esa variabilidad pueda llegar a extremos que hagan inviable el contrato. (…) Por otro lado, en contratos de tan larga duración como lo son los de préstamo hipotecario (…) la determinación de la proporcionalidad entre el límite máximo y el mínimo exigiría cuando menos de un riguroso y completo dictamen pericial que ayudase a valorar y a decidir judicialmente tan espinosa e intrincada cuestión”.

CUARTO.- Por su parte la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de fecha 18 de julio de 2012, refiere:

“La Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 lo que sanciona es la validez y legalidad de la inclusión de una determinada cláusula en un contrato de préstamo hipotecario, integrando los conceptos legales sobre los que se articula la protección del consumidor o usuario o del adherente, de ahí la referencia que el artículo 7.b LCGC hace “a la normativa específica que discipline en un ámbito determinado la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato”. Pero esto nada tiene que ver con los términos en los que la cláusula viene expresada en el contrato, en cuanto al deber de comunicación escrita al prestatario del nuevo tipo de interés, y que se encuentra sometida al ámbito de la Ley 7/1998, como condición general predispuesta cuya incorporación al contrato fue impuesta por el Banco, que la redactó con la finalidad de ser incorporada a una pluralidad de contratos, por cuanto no representa la normalidad de la cláusula que resultaría de su aplicación”.

(…)

Para resolver la impugnación, debemos plantearnos dos cuestiones: en primer lugar, y con carácter previo, si es cierto que de referirse la cláusula a un elemento esencial del contrato (el precio), está excluida del control jurisdiccional y, en segundo lugar, si, en el caso concreto, la cláusula de limitación de tipos de interés es realmente esencial (…).

El Juzgado consideró de aplicación la Directiva 93/13/CEE, del Consejo de 5 de abril de 1993, que establece que el carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución. Sin embargo, el TJUE, en sentencia de 3 de junio de 2010 establece que “la normativa española de que se trata en el litigio principal permite garantizar al consumidor, conforme al artículo 8 de la Directiva, una protección efectiva más elevada que la prevista por ésta”.

Por tanto, es claro que las cláusulas contractuales no negociadas individualmente relativas a elementos esenciales del contrato también son susceptibles de ser sometidas a control jurisdiccional sobre su posible abusividad.

El Juzgado entiende que dichos suelos y techos son firmados por los cliente como accesorios al contrato y no como precio sustancial del mismo, al ser un requisito impuesto por la entidad bancaria sin el cual no recibían dicho préstamo.

La Orden Ministerial mencionada considera necesarios 3 requisitos para que una cláusula sea válida:

“1º) Sean resultado de un acuerdo de libre voluntad entre las partes, lo que en modo alguno sucede en este caso como hemos señalado, pues ha sido impuesta de forma unilateral por la entidad bancaria.

2º) Se reflejen debidamente en el contrato, como sucede en el supuesto sometido a nuestra consideración, pues así consta en las escrituras públicas otorgadas a tal efecto, aunque no consta en ninguna oferta vinculante o documento privado previo.

3ª) Que, además, las limitaciones al alza y a la baja sean semejantes o proporcionales, pues de no serlo, el mismo Notario autorizante tiene la obligación de advertirlo a las partes y de dejar expresa constancia en la escritura. En este caso no consta que el cliente fuera advertido especialmente por el fedatario público de que hubiera desproporción, o al menos no quedó reflejada esta advertencia de forma expresa en las escrituras públicas”.

Dicha normativa exige al Notario que advierta de la existencia de desproporción o desigualdad en el caso de apreciarla, cuando el contrato incluye cláusulas limitativas a los tipos de interés porque se trata de estipulaciones de difícil comprensión para el particular, que puede estar firmando un pacto abusivo sin conocer la trascendencia que supone respecto al interés pactado.

Añade el Juzgado: “En estos casos el consumidor ha firmado un elevado límite a la baja con evidente perjuicio para el mismo, pues se ve obligado a pagar un interés de más del doble que le pudiera corresponder, como ocurre en los últimos años y en la actualidad, y como contraprestación no ha obtenido ningún límite al alza razonable, pues se trata de “cláusulas techos” del 12%, que desde que se firmaron hasta la actualidad son absolutamente inoperante para el consumidor, de modo que se les ha impuesto unas cláusulas “suelo” sin reciprocidad alguna”.

Y prosigue: “Referidas cláusulas resultan abusivas por quebrantar la debida reciprocidad en el contrato, pues si bien es cierto, que se recogen limites tanto a las subidas como a las bajadas de interés, no lo es menos, que como hemos señalado, no existe proporción entre tales límites pues la entidad financiera se asegura una adecuada protección frente a una sustancial bajada de los tipos de interés, estableciendo un límite inferior de hasta el 5 % nominal anual, que ha provocado su aplicación desde hace varios años, con manifiesto perjuicio económico para el consumidor, mientras que el límite superior del 12% no tiene margen para la aplicación práctica, al menos desde la última década”.

Entiende el Juzgado que para sostener la validez del pacto se exige que el mismo cubra aparentemente los intereses de uno u otro contratante para que no pueda ser atacado desde la perspectiva de la falta de reciprocidad y, en este punto, la entidad apelante ha actuado en contra de las exigencias de la buena fe, imponiendo una prerrogativa unilateral bajo una formal reciprocidad, que encubre una real y clara desproporción.

Establece la entencia que: “La entidad financiera sabe, desde que predispone la cláusula “suelo” que la misma entrará en funcionamiento, sin duda alguna, como aquí ha sucedido y, al tiempo, reviste de falso ropaje recíproco dicha cláusula, con el establecimiento de otra, supuestamente beneficiosa para el consumidor y perjudicial para la entidad, que impide la subida de tipos de interés a partir de un hecho absoluta y totalmente irreal: que los tipos de interés suban del 12 %. Ese techo no se ha aplicado nunca en la vida del contrato y es desconocido en los últimos años, sin que sea de ninguna manera previsible su operatividad práctica”. Sin embargo, la cláusula suelo se ha aplicado frecuentemente, impidiendo que el consumidor disfrute de la bajada de los tipos de interés, más allá del umbral establecido. De ese modo, disimula la cláusula que se quiere predisponer, con otra que sabe que nunca tendrá virtualidad práctica, todo ello en un acto de clara contradicción con la buena fe; en un acto, por ello, claramente abusivo y que, por tanto, debe provocar la nulidad de la cláusula como acertadamente estableció el juzgador de la instancia”.

CUARTO.- Lo relevante del caso es poder determinar si en el supuesto concreto puede concluirse que la entidad financiera demandada cumplió con las normas de transparencia y protección de consumidores y más concretamente, si tal estipulación ha sido libremente negociada entre las partes; y precisamente lo que pone de manifiesto la prueba practicada es que no hubo una aceptación libre y voluntaria, desde el momento en que no consta ni información previa ni que con anterioridad a la firma de la escritura de préstamo hipotecario se remitiera al demandante un oferta vinculante que contuviera dicha estipulación; a tales efectos, como bien afirmara la juzgadora de instancia, no puede ser tenida como tal la documentación aportada por la demandada, relativas a la solicitud del préstamo.

Por todo ello, este Juzgado estima nula la cláusula “suelo” del contrato.

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2 Comments

  1. Maria dice:

    Tengo un suelo en mi hipoteca, ¿puedo reclamar las cantidades pagadas¿

    • FB dice:

      María:
      El tema del suelo de hipoteca permite reclamar las cantidades pagadas. Existen numerosas sentencias que así lo reconocen. Por ejemplo de Audiencia Provincial de Cuenca. El suelo hipotecario, en principio, no impide reclamar las cantidades cobradas.

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