Ley de ordenación de la edificación

La subcontratación
8 junio, 2019
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La responsabilidad de los agentes intervinientes en el marco de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre Ley de Ordenación de La Edificación (LOE)

Objeto y ámbito de aplicación de la Ley

Se regula en el artículo 1 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Regula los aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso.

 

El proceso de la edificación

Está previsto en el artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Es la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado. Y cuyo uso principal esté comprendido en alguno de los grupos señalados en ese artículo.

 

Se consideran comprendidas en la edificación

Las instalaciones fijas y el equipamiento propio. Así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio (artículo 2.3 Ley de Ordenación de la Edificación).

 

Normativa relativa a la edificación

Es necesario fijarse, por una parte, en esta ley especial de 1999, al respecto del proceso de edificación. Y por otra, en el Código Civil, que regula los demás aspectos contractuales del contrato de obra en general, como se expuso anteriormente en este tema.

 

Aspectos principales de la Ley de Ordenación de la Edificación

Se refieren, fundamentalmente, a los requisitos técnicos de la edificación, a los agentes de la edificación y a las responsabilidades y garantías.

 

Requisitos técnicos de la edificación

Establecidos en los artículos 3 al 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación comprende distintos aspectos del proceso constructivo.

 

Requisitos básicos

Regulado en el artículo 3 Ley de Ordenación de la Edificación. Establece una serie de requisitos que deben cumplir las viviendas “con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente”.

Dichos requisitos hacen referencia a la funcionalidad, la seguridad y a la habitabilidad del edificio. Y deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto.

 

El código Técnico de la Edificación (CTE)

Regulado en el artículo 2.2 b) y c) de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios de nueva construcción y de sus instalaciones, así como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. De tal forma que permita el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.

 

El proyecto

Se encuentra regulado en el artículo 4 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

En concreto refiere:

  1. Es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo.
  2. Es necesario justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.

duplicidad de honorarios de los arquitectos.

  1. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio.
  2. Se mantendrá entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se produzca una duplicidad en la documentación ni en los honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos indicados

 

Licencias y autorizaciones administrativas

El artículo 5 Ley de Ordenación de la Edificación. Establece que la construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.

 

La recepción de la obra

Esta regulado en el artículo 6 de Ley de Ordenación de la Edificación. Regula la recepción de la obra por parte del contratista.

 

Acto de recepción

Introduce dos modalidades recepción de la obra completa y recepción por fases de obras (con certificados parciales de obra), si así se pacta entre las partes.

 

Recepción de la obra

Es el acto por el cual el constructor, una vez concluida esta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por este.

Es un acto formal, ya que deberá consignarse en un acta firmada por las partes al menos el promotor y el constructor.

Podrá realizarse con o sin reservas. Y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.

Es en esta acta donde deben consignarse, si procede, las salvedades e incluso, el rechazo por el promotor si existen motivos para ello. Y que deberán reflejarse, asimismo, en el acta.

El promotor podrá rechazar la recepción de la obra. Ello por considerar que la misma no está terminada. O que no se adecua a las condiciones contractuales.

En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.

 

Plazos de recepción de la obra

Está regulado en el artículo 6.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación

  • Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación. Acreditada en el certificado final de obra. Plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor.
  • La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito

 

Libro del Edificio

Regulado en el artículo 7 Ley de Ordenación de la Edificación.

El Libro de la Edificación constituye un importante medio de prueba para acreditar las responsabilidades de los agentes de la edificación. Estará a disposición de los usuarios, tal y como se indica en el artículo 7 in fine de la Ley de Ordenación de la Edificación.

 

Toda la documentación a que hacen referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio

 

Una novedad importante de la Ley de Ordenación de la Edificación. Es la recopilación de documentación, tanto legal como técnica, que debe entregar el constructor al dueño de la obra.

Antes de su creación, los propietarios tenían graves dificultades para acceder a los planos del edificio y del resto de instalaciones técnicas. Ello porque estaban protegidos por las leyes de propiedad intelectual.

Las responsabilidades del contrato de obra se reducen a supuestos muy específicos que en modo alguno recogen la realidad de la edificación moderna. La Ley de Ordenación de la Edificación, por el contrario, identifica uno por uno a todos los que pueden tomar parte en el proceso de edificación. Establece los requisitos de capacidad que cada uno debe reunir.

Lo más importante, no obstante, es que regula sus responsabilidades para el caso de que la construcción acabe presentando vicios constructivos.

No en todas las obras intervienen todos los agentes que recoge la Ley de Ordenación de la Edificación. En muchas ocasiones, una persona ejercitará varios de estos papeles, acumulando sus respectivas responsabilidades.

 

Personas que intervienen en el proceso de la edificación

Los artículos 9 a 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación señalan quienes son cada uno de los sujetos y sus obligaciones.

A continuación, definimos algunos de estos sujetos. Los agentes de la edificación se encuentra regulados en los artículos 8 a 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

De entre los agentes de la edificación destacan especialmente los siguientes:

 

El promotor

Esta regulado en el artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Es la persona que  decide, impulsa, programa y financia la obra con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

 

El proyectista

Es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto, según lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

 

El constructor

Está regulado en el artículo 11 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Es la persona que queda obligada a ejecutar la obra en las condiciones pactadas. Asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al director de obra.

 

El director de obra

Es la persona regulada en el artículo 12 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Está formando parte de la dirección facultativa. Dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. Y ello de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato. Con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

 

El director de la ejecución de la obra

Es el quien como establece el artículo 13 de la Ley de Ordenación de la Edificación forma parte de la dirección facultativa. Asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

Estos y los demás agentes de la edificación responden en la medida en la que les obliguen, respectivamente, de sus competencias y en la manera en la que establece el importantísimo artículo 17 Ley de Ordenación de la Edificación.

 

Clases de vicio en las edificaciones

La Ley de Ordenación de la Edificación distingue tres clases de defectos en las edificaciones:

  • Vicios que afectan a la estructura o vicios ruinógenos
  • Vicios que afecten a la habitabilidad del edificio
  • Simples defectos de terminación

 

El Articulo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación señala que

sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de estas”:

 

Responsabilidad de diez años

Se aplica a los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales. Y que además comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

 

Responsabilidad de tres años

Para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

 

Responsabilidad de un año

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Hay que tener muy en cuenta que estos plazos son de responsabilidad, es decir, marcan el tiempo durante el cual el agente de la edificación correspondiente responderá del defecto.

 

Plazo desde que empieza a contar el plazo por responsabilidad

Es a partir del momento en que se produzca el daño. Es cuando empezará a correr el plazo de prescripción indicado en el artículo 18 Ley de Ordenación de la Edificación para el ejercicio de la acción para exigir la oportuna responsabilidad.

 

Plazos de prescripción de las acciones

Está regulado en el articulo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Este es el plazo para reclamar. El anterior era el plazo durante el cual pude un agente de la edificación responder por defectos.

 

El artículo 18 refiere:

  1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

 

  1. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

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