Invasión de terreno ajeno

Para reclamar invasión de terreno ajeno hay que ejercitar una acción especial. Tiene como objeto la llamada accesión invertida.

¿Qué es la accesión invertida?

La accesión invertida se produce cuando un propietario, construye en su terreno, excediéndose de los limites de lo que es suyo. De forma que invade terreno ajeno.

Se trata de una figura de creación jurisprudencial

En concreto desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1923. No se regula expresamente en los preceptos que el Código Civil que dedica a la accesión.

Característica esencial de la accesión invertida

“El suelo cede a favor del edificio”.  Esto supone una interpretación a sensu contrario del concepto de accesión normal, es decir, “superficies solo cedit” que no se aplica.

En ese caso de accesión invertida

Lo edificado cede a favor del suelo. Por lo que el dueño de un terreno debe ser considerado también como tal de las construcciones que se realicen en él.

El fin de esta construcción extralimitada, es que el propietario que construye invadiendo terreno ajeno, lo pueda adquirir, (suponiendo un perjuicio del propietario del suelo invadido,) y no pierda el edificio, siempre y cuando pague el valor del terreno ocupado.

¿ Qué requisitos tienen que cumplirse en la accesión invertida?

La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (STS de 14 de octubre de 2002), señala como requisitos indispensables, para que opere la “accesión invertida” los siguientes:

1. Quien la pretenda sea titular de lo edificado o construido.
2. El edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena.
3. Las dos partes del suelo formen con lo edificado un todo indivisible.
4. El edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior al del suelo invadido.
5. El edificante haya procedido de buena fe

Para que se admita la “accesión invertida”

es necesaria la concurrencia de todos los requisitos mencionados anteriormente. Pero la buena fe, del propietario que construye en suelo ajeno, es esencial y  fundamental.

Entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo nº 54/2000 de fecha 27 de enero de 2000

Precisa la buena fe, en el sentido de que la invasión se haya producido, en la creencia de que se estaba construyendo sobre terreno propio o sobre el cual se tenía derecho a construir.

¿Cuáles son sus efectos?

El propietario que construye en suelo propio y en parte en suelo ajeno, deberá abonar al dueño de ese suelo invadido, el pago del valor del mismo.

Así como una indemnización reparadora por los daños y perjuicios ocasionados.

La indemnización

Tiene que ser de cuantía suficiente para que se compense al propietario de ese terreno invadido de todo quebranto o menoscabo económico, que la segregación de una parte de la finca pueda producir en el resto de su propiedad.

La jurisprudencia señala que dicha indemnización:

“ha de bascular entre la posible codicia del dueño del terreno y el injusto enriquecimiento del constructor que posee el terreno desde un principio sin el menor disfrute del dueño, que paralelamente, se ve perjudicado por ello”. Desde la STS 819/1989 TS, Sala de lo civil 8 de noviembre de 1989.

El propietario de la edificación construida de buena fe, pero en parte en suelo ajeno, podrá adquirir la propiedad del conjunto, y por tanto la del suelo ocupado.

Dicha figura de “accesión invertida” puede paralizar los efectos derivados del ejercicio de una eventual acción reivindicatoria,  del propietario del suelo invadido.

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