Diferencias entre el contrato de agencia y el de mediación o corretaje

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Contrato de mediación inmobiliaria

Contrato de mediación inmobiliaria

El Tribunal Supremo declara que el derecho de los agentes de la propiedad inmobiliaria a percibir una retribución por su labor de “mediación”.

Que no tiene su fundamento en la aplicación de la Ley del Contrato de Agencia (TS, 1ª, S 30 jul. 2014. Rec. 2886/2012).

Tratamos un supuesto de comisión de agente inmobiliario.

Antecedentes

En el presente caso un particular encarga sin carácter exclusivo la venta del piso de su propiedad a una agencia inmobiliaria.

Primer encargo mediante un contrato de “autorización de venta”.

Una de las comerciales de la agencia inmobiliaria, junto con el propietario, enseñó la vivienda a un posible comprador interesado en la compra de tal vivienda. Sin embargo el comprador consideró excesivo el precio fijado.

Meses más tarde, una segunda agencia inmobiliaria ofreció al interesado comprador una oferta de compra

Fue realizada por el propio propietario de la vivienda. Con motivo de tal oferta, se realizó el contrato de compraventa y ésta segunda agencia inmobiliaria percibió la comisión pactada por la mediación efectuada.

La primera agencia inmobiliaria presenta demanda frente al propietario

Exige la comisión por la venta del piso, al tratarse del mismo comprador.

Juzgado de Primera Instancia

Desestimó la demanda.

Audiencia Provincial

Revocó la sentencia y estimó la demanda.

Tribunal Supremo

Declara haber lugar a la casación y como consecuencia anula la sentencia de apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Primer motivo del recurso

Y el único que analiza el TS, se basa en la infracción de lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil. Y en la aplicación indebida del artículo 12.1 b) de la Ley 12/1992 de 27 de mayo del Contrato de agencia. No debe aplicarse la Ley de Contrato de Agencia en la relación de mediación inmobiliaria.

¿Qué es un contrato de mediación?

En este sentido es preciso definir qué se entiende por mediación.

Nuestro Tribunal Supremo define el contrato de mediación o corretaje como:

Aquel por el cual una persona (denominada oferente) encarga a otra que recibe el nombre de mediador que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico. O que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a lograr su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución económica en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000

Afirma que en el contrato de mediación, el mediador debe limitarse exclusivamente a poner en relación al futuro comprador y al vendedor del objeto determinado. Pero en todo caso que la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final. Es necesario que el intermediario haya contribuido eficazmente a que las partes concluyan el negocio.

Así mismo hay que tener en cuenta, tal y como establece el TS, que la mediación se consuma por el concurso de la oferta y la aceptación del contrato a que tiende la mediación.

Tribunal Supremo en su sentencia de 20 de mayo de 2004

“El derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente”.

Así pues, el contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a celebrar un contrato.

El mediador cobrará su comisión siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, por tanto lo que da derecho a retribución en este contrato de mediación es la perfección del contrato (Sentencia TS de 12 de junio de 2007).

¿En qué consiste el contrato de agencia?

En este caso, la Audiencia Provincial entendió que se trataba de un contrato de agencia.

Se entiende por agente comercial toda persona (física o jurídica) que, como intermediario independiente, se encarga de manera permanente (continuada o estable) y a cambio de una remuneración. Ya sea de negociar por cuenta de otra persona denominada empresario, la venta o compra de mercancías. O la negociación y conclusión de estas operaciones en nombre y por cuenta del empresario. Siempre sin asumir (salvo pacto en contrario) el riesgo y ventura de tales operaciones (artículo 1, Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre el contrato de agencia).

Las características esenciales del contrato de agencia pueden resumirse en

-Existencia de una relación jurídica duradera entre las partes.

-La organización por el agente de su actividad profesional conforme a sus criterios

-Mantenimiento de cierta independencia y

-Sin asumir el riesgo de las operaciones que contrata por cuenta ajena.

No nos encontramos en el presente caso ante un contrato de agencia como puede desprenderse de lo anteriormente referido.

Contenido de la Sentencia

Fijado ya el ámbito en el que nos encontramos en el presente caso, sigue diciendo el TS en la presente sentencia que hay casos, como el presente, en el que intervienen más de un mediador. Ello puesto que el contrato no se ha concertado en exclusiva.

Los problemas vienen en este momento en el que ha intervenido más de un mediador.

En este caso concreto la intervención del segundo mediador, que fue la que dio lugar a la perfección del contrato de compraventa.

Acaeció dos meses después de que el primer mediador interviniera.

Necesidad de acreditar la intervención

En estos casos el derecho a la percepción de la comisión por el primero de los mediadores exige acreditar que en todo caso su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que había puesto en contacto.

Y que después volvieron a negociar con la intervención de otro mediador y por un precio notablemente inferior”.

Intervención no determinante

En este caso la compraventa se produjo dos meses después de la intervención del primer mediador. No puede entenderse que su intervención fuera determinante para la perfección del contrato de compraventa.

En definitiva, concluye la sentencia

No se acredita el cumplimiento de los requisitos necesarios para que surgiera a favor de la parte el derecho al cobro de la comisión convenida.

Por ello, el Tribunal Supremo desestima la demanda, revocando la Sentencia de la Audiencia Provincial, confirmando la Sentencia de Primera Instancia.

 

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