Sentencia de desistimiento compra de vivienda

El contrato de agencia
13 mayo, 2019
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La inmobiliaria debe devolver 2.500 euros de depósito

La clienta renunció dos días después a la compra de una vivienda en Navarra

Una inmobiliaria deberá devolver a una clienta los 2.500 euros que adelantó como depósito de un piso. Así lo ha establecido un juzgado de Pamplona (Navarra), donde demandó la defendida por Ferrer-Bonsoms & Sanjurjo Abogados. La afectada reclamaba la cantidad por incumplimiento de contrato.

En septiembre de 2018 buscaba, junto con sus padres, una vivienda en Berriozar. Encontró a través de la inmobiliaria demandada uno de su interés. El mismo día de la visita, la inmobiliaria le dijo que si le interesaba tenía que firmar una reserva. Por ello, firmó un documento y transfirió 2.500 euros a la cuenta indicada.

 

Dos días después desistió de la compra

Dos días después decidió no seguir adelante con la compra. Lo comunicó a la inmobiliaria y solicitó que le devolviesen la señal. La intermediaria no reintegró dinero alguno. Por ello, reclama ahora judicialmente el cumplimiento del contrato de depósito.

 

La inmobiliaria alegó que el piso lo gestionaba otra agencia

En el juicio, la demandada aseguró que el piso era gestionado por otra inmobiliaria. Ésta pertenece al grupo de la demandada, en el que se facilitan ofertas. Sostiene así que solo actuó como intermediaria entre la demandante y la otra agencia. Entiende que solo esta última podía firmar la reserva. Subrayó que la cuenta bancaria pertenecía a la otra agencia. Sin embargo, la reserva se firmó en un documento propio de la demandada.

Acude la sentencia al Fuero Nuevo de Navarra. Este señala la obligación de indemnizar por incumplir las obligaciones. También se refiere a las obligaciones de los contratos que establece el Código Civil.

 

El contrato obliga a la inmobiliaria firmante, más allá del funcionamiento interno de las agencias

Vuelve la sentencia al contrato objeto de demanda. Subraya el concepto “reserva compraventa de vivienda” firmado. Entiende que obliga a la inmobiliaria firmante. En ningún momento se señala que actúa en nombre de otra agencia.

El contrato sirve como justificante de pago a la vendedora. La asociación de inmobiliarias informó de que es la captadora del inmueble la que debe firmar los encargos. El juez destaca que esto no se ha cumplido. Incide en la falta de información sobre este régimen de funcionamiento.

El juez rechaza hacer recaer sobre el consumidor el funcionamiento interno entre agencias inmobiliarias. Se trata de un régimen particular y privado.

 

No se informó de que el piso era de otra agencia

En ningún momento se le informó a la clienta de esta cuestión. Tampoco se demostró que ésta lo conociese. Ni la otra agencia. La visita se hizo con un comercial de la demandada y con otra agente. No se le explicó a la clienta quién era esta segunda ni para quién trabajaba. El juez considera verosímil que la clienta le considerase empleada de la agencia demandada también.

Además, las comunicaciones por whatsapp resultaron “notoriamente insuficientes”. En estos mensajes solo se le facilita el número de cuenta y el concepto a poner. Nada de ello informa de que se trata de otra inmobiliaria.

Por ello, considera que la demanda está legitimada.

 

Considera “claramente” un contrato de reserva y depósito, no arras penitenciales

En cuanto al documento, lo considera “claramente” un contrato de reserva y depósito. Constata la entrega de 2.500 euros como reserva de compra. Constituye de manera “expresa y clara”  un contrato de depósito. Para el juez es “imposible defender” que sean arras penitenciales, tal y como sostuvo la demandada.

 

La agencia es mera depositaria del dinero abonado

Así lo pone en el documento. Asegura que la inmobiliaria actúa como “mero depositario” del dinero entregado. Plasma la obligación de devolver el dinero al firmar la escritura pública.

 

Se concertaron las arras penitenciales, que nunca se dieron, para quince días después

La normativa aplicable es el Código Civil. Éste subraya la prevalencia del tenor literal del contrato. En este caso resulta “suficientemente claro e inequívoco”. No cabe interpretar de él que sean unas arras penitenciales. El documento pone fecha límite para, precisamente, firmar las arras penitenciales, de 14.000 euros. Debían firmarse, como tarde, quince días más tarde. Pero nunca se produjo esta firma. Los 2.500 euros adelantados son un simple depósito.

Se extiende la sentencia en explicar las arras en el Fuero Nuevo de Navarra y en el Código Civil.

 

Las arras penitenciales requieren una voluntad indubitada

En cuanto a las arras penitenciales, se acude a la interpretación restrictiva del Tribunal Supremo. Señala su carácter “excepcional”. Se requiere una “voluntad indubitada” de las partes de pactarlas y de su carácter penitencial. Si no, debe entenderse como un simple anticipo. Esto refuerza que en el presente caso se trata de un depósito.

 

La agencia debe devolver los 2.500 euros abonados como depósito

En virtud del contrato de depósito, el depositario debe restituirla cuando se le pida. Por ello, debería haber valido la solicitud de la clienta. Así, la demanda se estima enteramente. No cambia nada que el número fuese de otra agencia. Es una cuestión ajena a la clienta. Es responsabilidad de la agencia haber utilizado la cuenta de otra inmobiliaria.

La sentencia, por tanto, obliga a devolver los 2.500 euros a la demandante. La agencia deberá pagar igualmente las costas procesales.

 

En el mercado inmobiliario, las prisas pueden llevar a cometer errores

En el mercado inmobiliario se producen transacciones de cientos de miles de euros. Pese a ello, la premura por cerrar el trato y reservar la vivienda, la prisa que pueden meter en ocasiones los vendedores o la falta de información hacen que se cometan errores que, debido al importe de la operación, pueden resultar muy caros.

Un particular puede firmar la compraventa de una vivienda por su cuenta, sin que intervenga ningún intermediario inmobiliario o legal. Obviamente, la intervención de un experto puede aportar un asesoramiento y un rigor en los pasos a dar que puede ser muy valioso. Sin embargo, en España actualmente no hay ninguna obligación de contratar a nadie para realizar la transacción.

 

Las arras en la compra de vivienda

Uno de los problemas más habituales es el adelanto de dinero. Generalmente, el comprador lo hace para asegurarse que no le van a quitar el piso. Pero este adelanto, conocido popularmente como señal, abarca realmente pagos con diferentes consecuencias, en función de cómo se lleve a cabo.

Al comprar una casa es habitual entregar dinero al vendedor antes de la firma de escrituras. Lamentablemente, muchas señales se pagan sin ningún papel de por medio o con documentos que no reflejan las consecuencias de estos pagos. Ello lleva a sorpresas desagradables. Hay personas que han perdido miles de euros por realizar transferencias sin ningún documento de por medio.

Para pagar “adelantos” en la compra de vivienda existen los contratos de arras. Mediante este pacto, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, que puede tener varias fines: demostrar que el contrato se ha celebrado (arras confirmatorias); compensar el perjuicio ocasionado si una de las partes desistiera del contrato (arras penitenciales); o sancionar a una de las partes si incumpliera el contrato (arras penales).

 

Los contratos de arras tienen importantes consecuencias

Este pacto de arras es bastante desconocido para muchos consumidores, y suele pasar desapercibido. Sin embargo, es muy importante, y tiene importantes consecuencias. Muchos ciudadanos han pagado fuertes penalizaciones tras renunciar a la compra de una vivienda.

Las posibilidades que tengan las partes para desistir del contrato dependerán del tipo de contrato firmado. A continuación detallamos las tres clases de arras que existen.

 

Arras confirmatorias

La cantidad entregada se considera un anticipo o parte del precio de la vivienda. Ninguna de las dos partes puede rescindir el contrato. Si una de las partes se echa atrás, la otra le podría exigir el cumplimiento del contrato ante los Tribunales. Si se paga una señal sin hacer ninguna mención expresa en el contrato, se consideran arras confirmatorias.

 

Arras penitenciales

Estas arras tienen carácter excepcional. Las arras penitenciales permiten a las partes desistir del contrato. Si renuncia el comprador, perderá la cantidad entregada. Si renuncia el vendedor, deberá devolver el doble.

Para que una cantidad sea arras penitenciales, debe pactarse expresamente en el contrato.

Esta figura tiene sentido para el comprador no está plenamente seguro pero sí lo suficiente para arriesgar un dinero.

 

Arras penales

Las arras penales garantizan el cumplimiento del contrato, y sancionan a la parte que lo incumple. la parte que cumple con el contrato puede exigir el cumplimiento del contrato a la parte que lo incumple. Y las arras se pueden entender a modo de penalización. Penalización que no permite el desistimiento.

 

¿Y si finalmente se cumple con el contrato?

Generalmente las arras se aplican al pago del precio final de contrato de compraventa. Por ejemplo, en una señal de 30.000 euros sobre una vivienda de 180.000, finalmente quedarán por pagar 150.000 euros.

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