Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985

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INTRODUCCIÓN

El panorama legislativo español en materia de arrendamientos urbanos de locales de negocio era, antes de la vigente Ley de 1994, complejo, pues estaba regido por dos normas (el Texto Refundido de 1964[1] y el conocido como Decreto Boyer de 1985[2]) con espíritus claramente opuestos y que convivían en el tiempo, puesto que la segunda de las normas no había establecido un régimen transitorio adecuado. Y decimos complejo porque se pasó, sin solución de continuidad, de una legislación claramente proteccionista hacia el arrendatario (que había motivado arrendamientos cuasi eternos, sometidos al régimen de prórroga forzosa, con posibilidad de traspasos y subrogaciones excesivas y con rentas que terminaban siendo muy inferiores a la relación lógica que ésta debe tener con el valor de la finca) a otra que, como acto reflejo a tantos años de legislación pro-arrendatario, daba especiales garantías al arrendador (gobernada por la libertad de pactos en materia de duración). Por otro lado, la inexistencia de un régimen transitorio unificador en la segunda de las normas, provocaba la coexistencia de contratos regidos por normas absolutamente contrapuestas.

En esta situación, podemos decir que la finalidad última que persigue la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, junto a sus Disposiciones Transitorias, es la de contribuir a potenciar el desarrollo del mercado arrendaticio a través de una reforma legislativa que, a la vez que establece un equilibrio más adecuado entre las pretensiones de las partes, pone fin a la disfuncionalidad que había provocado la existencia de regímenes legales diferentes.

Para conseguir este régimen homogéneo pretendido, la vigente Ley pone límite, con un periodo transitorio extenso (a fin de proteger los derechos de los arrendatarios vinculados por contratos sometidos a ese régimen), a la posibilidad de subrogaciones y traspasos con escasos límites, que propiciaba los artículos 32 y 60 la norma de 1964 y que, por ese motivo, había hecho llegar hasta la actualidad a muchos contratos firmados hace mas de medio siglo. El objetivo de la Ley es que, paulatinamente, vayan desapareciendo contratos que no estén sometidos a su regulación.

Por amplio que sea cualquier periodo transitorio, termina alcanzando su fin y eso es lo que ocurre, a finales de este año, con el que incorpora la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley, referidos a aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y, por lo tanto, sometidos a la regulación del Texto Refundido de 1964 y su régimen de prórroga forzosa, subrogaciones y traspasos.

Analicemos los distintos supuestos que contempla dicha Disposición Transitoria y que suponen, de uno u otro modo, una limitación a la duración de los contratos aun regidos por la Ley de 1964:

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A.- SI EL ARRENDATARIO ES PERSONA FÍSICA:

A.1.- Regla general de extinción:

Como regla general estos contratos se extinguirán por la jubilación o fallecimiento del arrendatario.

No obstante, la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley, siguiendo el criterio del art. 60 del Texto Refundido de 1964, aunque limitando sus posibilidades, admite dos excepciones a esa regla general. Asimismo, establece limitaciones a la posibilidad de traspaso que establecía el art. 32 del Texto Refundido. Todo ello, como decimos, buscando el fin de los arrendamientos regidos por la antigua Ley. Analicemos las posibles subrogaciones que pueden hacer seguir vivo el contrato:

A.2.- Subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario:

A.2.1.- Por el cónyuge del arrendatario:

A.2.1.1.- Concepto: Se permite que el cónyuge supérstite se subrogue en su lugar y continúe con la misma actividad desarrollada en local, hasta su fallecimiento o jubilación.

A.2.1.2.- Limites: La subrogación contemplada en el apartado anterior sería inviable si en el momento de poder realizarse, ya se hubiesen producido en la vida del contrato dos transmisiones, al amparo del art. 60 del Texto Refundido de 1964.

A.2.2.- Por un descendiente del arrendatario:

A.2.2.1.- Concepto: En defecto de cónyuge supérstite que continúe en la actividad, o una vez que éste ha fallecido o se ha jubilado, la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley permite la subrogación de un descendiente, con una serie de limitaciones que veremos.

El propio concepto de posible subrogante se constituye en la primera limitación al Texto Refundido, pues la Ley de 1964 permitía la subrogación a cualquier heredero y a socios (e incluso algún caso más no reseñable), mientras que la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley lo limita a un descendiente que continúe en la actividad.

A.2.2.2.- Limites: Todos ellos suponen una innovación respecto a lo establecido en el Texto Refundido de 1964.

Límites a la posibilidad de subrogación:

 – La subrogación contemplada en el apartado anterior sería inviable si en el momento de poder realizarse, ya se hubiese producido en la vida del contrato una transmisión, al amparo del art. 60 del Texto Refundido de 1964.

 – Igualmente será inviable si en el momento de poder realizarse ya hubieran transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la Ley vigente (esto es, esta subrogación será imposible desde el 1 de enero de 2015)

Limite temporal: Esta subrogación no será nunca por tiempo indefinido, sino que el contrato subrogado, sólo continuará hasta que transcurran veinte años desde la entrada en vigor de la actual Ley (esto es hasta el 1 de enero de 2015)

Límite de disposición: El descendiente subrogado no podrá traspasar el local de negocio.

A.3.- Subrogación por traspaso:

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio a un tercero. Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que restasen hasta que transcurran veinte años a contar desde la aprobación de la ley (es decir, el subrogado por traspaso tras la entrada en vigor de la Ley actual, podrá permanecer en el arrendamiento siempre un mínimo de diez años y, si el cumplimiento de los diez años se produce antes del 1 de enero de 2015, hasta esa fecha).

A.4.- Ampliación de plazos:

 Todos los plazos expuestos en el apartado A se verán incrementados en cinco años, en el caso de que en el contrato al que afecte haya tenido lugar un traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley (1 de enero de 1985 – 1 de enero de 1995).

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B.- SI EL ARRENDATARIO ES PERSONA JURÍDICA:

Como antes, seguimos hablando de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Se deben distinguir dos supuestos:

B.1.- Contratos en situación de prórroga legal a la entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1995):

Igualmente hemos de distinguir dos supuestos en este subapartado.

B.1.1.- Arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales:

Son aquellos locales en los se desarrolla una actividad que se encuentra comprendida en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas. En estos casos, el contrato de alquiler se extinguirán:

B.1.1.1.- Regla general: en un plazo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley del 94, es decir, el 1 de enero de 2015.

B.1.2.1.- Excepción restrictiva: En el caso de que la superficie del local sea superior a 2.500 metros cuadrados, la extinción se producirá en cinco años a contar desde la entrada en vigor de la Ley del 94, es decir, el 1 de enero de 2000.

B.1.2.- Arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades no comerciales:

Se extinguirán tomando en consideración las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa correspondientes al ejercicio 1994, es decir, en función de la solvencia económica del arrendatario. Según dichas cuotas los contratos se extinguirán, contando los plazos desde la entrada en vigor de la Ley del 94 (1 de enero de 1995):

– En veinte años si la cuota es menor de 85.000 pesetas, es decir, el 1 de enero de 2015.

– En quince años si la cuota está entre 85.001 y 130.000 pesetas, es decir, el 1 de enero de 2010.

– En diez años si la cuota está entre 130.001 y 190.000 pesetas, es decir, el 1 de enero de 2005.

– En cinco años si la cuota es superior a 190.000 pesetas, es decir, el 1 de enero de 2000.

B.1.3.- Ampliación de plazos: Tanto si estamos frente a un arrendamiento de local de negocio en el que se desarrolla una actividad comercial, como si no (es decir, en todos los casos de este apartado B.1), el plazo de extinción se verá incrementado en cinco años si se hubiera producido un traspaso del local en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1985 – 1 de enero de 1995).

B.2.- Contratos cuyo plazo de duración pactado no hubiese concluido a la fecha de entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1995):

B.2.1.- Regla general: Se extinguirán a su vencimiento.

B.2.2.- Excepción: Si el momento de vencimiento del plazo pactado es inferior al que resultaría de aplicar las reglas expuestas en el apartado B.1 (referidas a los contratos en situación de prórroga legal), el arrendatario podrá hacer durar el arriendo (aplicando dichas reglas) hasta el plazo máximo previsto que le hubiera correspondido si a la entrada en vigor de la ley ya estuviera en prórroga forzosa.

B.3.- Tácita reconducción:

En todos los casos contemplados en este apartado B, la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el art. 1.566 del Código Civil (si se continúa en el local 15 días después del vencimiento del arrendamiento con la aquiescencia el arrendador, este se entiende tácitamente prorrogado por años, meses o días, según el periodo establecido para la renta), si bien el contrato reconducido tácitamente pasará a regirse por las normas de la nueva Ley.

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[1] Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos Urbanos.

[2] Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica.

 

Redactado por María Ferrer-Bonsoms

Abogada de Ferrer-Bonsoms, Abogados

Especialistas en Derecho Civil

Artículo publicado en la revista Inmueble.

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