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Concepto y regulación del contrato de obra

El arrendamiento de obra o contrato de obra es aquel contrato por el que una de las partes (arrendador, comisionista o contratista) se obliga a ejecutar una obra para la otra parte (arrendatario, comitente o dueño) a cambio de un precio cierto.

Dicha ejecución puede ser de muy diversa naturaleza y tipología. Se encuentra regulado en el artículo 1544 del Código Civil.

 

Contrato de obra es una obligación de un resultado

El contratista se obliga a entregar un resultado. Es decir, una obra ejecutada concreta. De modo que si al final no consigue ese resultado pactado y encargado, incumplirá el contrato.

Por ello responderá ante el comitente, siendo de su carga la prueba de acreditar que la falta de obtención de ese resultado se debió a fuerza mayor o caso fortuito.

 

Regulación del contrato de obra

Este contrato viene fundamentalmente regulado en los artículos 1542 a 1545 del Código Civil y artículos 1588 a 1600 del Código Civil.

Para el caso de que el comitente fuera una Administración pública, su régimen jurídico es distinto. Será el previsto en el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre.

 

Legislación especial para el contrato de edificación

Es el supuesto especial de contrato de obra. Cabe citar la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Además el RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

 

Modalidades del contrato de obra

Concretamente, en la práctica podemos distinguir entre los siguientes tipos de contrato de obra. Pueden incluso concurrir simultáneamente en un solo contrato:

 

Contrato de obra sin suministro de materiales

Regulado en el artículo 1588 del Código Civil. El contratista ejecuta la obra poniendo solo su trabajo o su industria.

 

Contrato de obra con suministro de materiales

Está regulado en el artículo 1588 del Código Civil. En este caso el contratista, además de su industria y trabajo, se obliga a ejecutar la obra. Aportando para ello los materiales necesarios para ello.

 

Contrato de obra por administración

El contratista debe ejecutar la obra y adquirir los materiales precisos para ello. Además según el encargo del comitente (o promotor). Que es quien abonará los materiales, la mano de obra y otros gastos, al margen de la remuneración pactada con el contratista.

El contratista fundamentalmente supervisa la ejecución de la construcción. Además administra los gastos y pagos de materiales, mano de obra, etc. abonados directamente por el propietario, comitente o promotor de la obra.

Suele preverse en el contrato un sistema de rendición de cuentas periódica por el contratista al comitente.

 

Contrato de obra por piezas o por unidad de medida

Se prevé en casos en los que se trata de una obra ejecutable por unidades de medida. Habitualmente son metros longitudinales o m2 o m3; o número de piezas o unidades ejecutadas.

Por ejemplo, losas, piezas de grifería, chalet de urbanización… También una mezcla de ambas.

Puede acordarse su ejecución por partes o piezas, y, por consiguiente, su entrega de esa forma. Pudiendo reclamar el pago parcial por cada una de las entregas parciales realizadas.

Así lo señala el artículo 1592 del Código Civil.

 

Contrato de obra a precio alzado

Está previsto en el artículo 1593 del Código Civil. El precio a abonar por el total de la obra se ha fijado desde el principio atendiendo a un plano detallado. Sin que sea posible variar dicho precio por aumento de precios de materiales o de mano de obra. Aunque es posible variar el precio si ha habido un cambio en el proyecto con aumento de obra a ejecutar y se cuenta para ello con el consentimiento del comitente.

En estos contratos es frecuente incluir una cláusula de revisión de precios para asumir posibles situaciones o riesgos que pudieran justificar una variación del precio pactado.

 

Contrato de obra llave en mano

Contrato atípico pero frecuente en la práctica.

El contratista es quien debe ejecutar una obra previamente proyectada. El proyecto de obra o construcción previo es esencial y siempre se acompaña como anexo a este contrato bajo unos determinados estándares de calidad, por un precio ya cerrado a tanto alzado.

El abono de las cantidades se suele llevar a cabo de manera fraccionada. Se abona una parte al inicio de la obra y la restante al finalizar.

La obra es recibida en dos fases: una primera recepción provisional y después una definitiva.

La entrega definitiva se hace ya de forma que la obra pueda utilizarse de inmediato.

Es esencial y obligatorio llevar un libro de órdenes

Del que es responsable el director facultativo de la obra: en principio, el redactor del proyecto de obra.

El libro de obra, contiene todas las diligencias realizadas, reclamaciones, incidencias habidas, certificaciones…

 

Cláusulas especiales a las que habrá que atender en este tipo de contratos son

  • Licencias necesarias para el uso de la obra.
  • Servidumbres y derechos sobre la finca.
  • Garantías y posible retención de pagos.
  • Previsión de retrasos y su consideración o no como justificados.
  • Seguridad de la obra y prevención de riesgos laborales.
  • Posible subcontratación.
  • Cláusulas penales e indemnizatorias.
  • Posibles modificaciones o aumentos de obra.
  • Cláusulas en relación al precio y su pago, así como de revisión de precios.

 

Obligaciones del contratista o constructor

Realización de la obra y su entrega

La ejecución de la obra encargada en los términos y condiciones pactados en el contrato. Y siempre de acuerdo con la llamada lex artis, esto es, conforme a los usos y diligencia profesional propios de esa actividad y obra encargada.

 

Subcontratar la obra

En principio, el contrato o la obra se hubiera encargado por razón de la cualidad personal del contratista, este podrá subcontratar a otra persona. O ayudarse de empleados y auxiliares que le asistan en la ejecución de la obra previsto en los artículos 1595 y 1596 del  Código Civil .

 

Se deberá entregar en el plazo

En concreto en el acordado por las partes. Debiendo entregar la obra en el plazo establecido y poniéndola a disposición del comitente.

Suele pactarse tanto un momento de inicio de la obra como un momento final de ejecución y entrega. De no ser así los plazos fijados serán los establecidos en el artículo 1028 del Código Civil.

 

Mora del contratista

El contratista si no efectúa el cumplimiento de los plazos previstos para la entrega de la obra puede incurrir en mora. En este caso debe hacer frente a la cláusula penal que suele pactarse con una indemnización por cada día de retraso en la ejecución de la obra.

Es recomendable establecer una indemnización por cada día de retraso en la entrega de la obra.

En estas circunstancias se incluye la cláusula “a satisfacción del dueño de la obra”.

 

Si se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfacción del propietario

Se entiende reservada la aprobación, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente.

Si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero, se estará a lo que este decida previsto en el artículo 1598 del Código Civil .

 

Derecho de retención de la cosa mueble

Está regulado en el artículo 1600 del Código Civil. La persona que ejecuta una obra en cosa mueble tiene el derecho a retenerla en prenda hasta que se le pague.

 

Entregas parciales de la obra

Se puede pactar que la obra se ejecute y se entregue en partes en vez de en su totalidad, como lo establece el artículo 1592 del Código Civil.

En este caso, ante los incumplimientos parciales, también suelen preverse cláusulas penales e indemnizatorias a las que deberá atenderse.

 

Responsabilidad del contratista

Responsabilidad por defectos de obra o vicios

Cuando se haya ejecutado y entregado, la obra y no se ajuste a la exigencia de ejecutar la obra conforme a la lex artis.

Sin embargo en apariencia el artículo 1591 del Código Civil expresamente solo contempla la construcción de edificios.

Ahora es de aplicación la Ley de Ordenación Urbanistica. En la que se regula la responsabilidad de todos los agentes en el proceso de edificación. Por ello ya no es de aplicación el artículo de 1591 del Código Civil.

 

Aplicación de criterios para resolver estos conflictos

La doctrina entiende que son de aplicación en caso de conflicto, estos criterios:

–  La aplicación analógica de la regulación sobre vicios ocultos de la compraventa.

–  Aplicación de las normas generales sobre responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones: arts. 1098, 1101, 1124 y 1964 del Código Civil.

– Atender a la teoría de la anulabilidad del negocio de recepción por error o dolo.

– Aplicación analógica del artículo 1591 del Código Civil y las reglas de la responsabilidad decenal.

 

Responsabilidad del contratista en relación a las personas por el contratadas

El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra previsto en el artículo 1596 del Código Civil.

Los riesgos en la ejecución de la obra están previstos en el artículo 1589 del Código Civil. Establece que si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida. Ello en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada. Y salvo si hubiese habido morosidad en recibirla.

 

Las personas que únicamente hayan puesto su trabajo o industria

No puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, de acuerdo  con lo establecido en el artículo 1590 del Código Civil.

 

Obligaciones del comitente, propietario o promotor

Pago del precio y recepción de la obra

 

Pago del precio

Es decir, es el abono al contratista del precio pactado por la ejecución de la obra. Y sobre esta cuestión será importante concretar bien en el contrato las cláusulas que interesen a cada parte.

Es muy habitual que se pacte el pago del precio previa presentación de las certificaciones de obra ejecutada.

El artículo 1544 del Código Civil exige que sea un precio cierto, y determinado.

Si bien se viene admitiendo la fijación en el contrato de un precio al menos determinable a posteriori, previa tasación pericial, atendiendo a los costes de la ejecución (mano de obra y materiales).

 

Momento del pago del precio

Salvo que hubiera un pacto el pago deberá hacerse en la entrega, según lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil.

El artículo 1592 del Código Civil prevé, en el caso de una obra por piezas o por medida, exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción, presumiéndose aprobada y recibida la parte satisfecha.

Si el contratista se hubiera encargado de la ejecución de la obra por un ajuste alzado en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no podrá pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales, pero sí podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario.

Cuando surjan cambios sobrevenidos de las circunstancias en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en la cual se pacta una revisión de la cuantía de la obra, también denominadas como claúsulas de revisión de precio.

 

Recepción de la obra

El comitente, una vez ejecutada la obra, debe recibirla, pactándose en ocasiones una primera recepción provisional de la obra con el fin de inspeccionarla y después, una recepción definitiva.

Las operaciones a desarrollar para verificar la adecuación de la obra a lo pactado: a la lex artis y a la normativa vigente, posibles resultados de esa fase de verificación, reservas que puedan hacerse, consecuencias, costes…

La recepción definitiva de la obra produce, según la doctrina, los siguientes efectos, sin perjuicio de otros que puedan concretarse en el contrato:

  • Cesará la responsabilidad del contratista por los llamados vicios aparentes de la obra
  • El comitente deberá abonar el precio, salvo que se haya pactado un aplazamiento.
  • Los riesgos que pueda sufrir la obra ya serán de cuenta del comitente, liberándose el contratista de responsabilidad en ese caso.

 

Extinción del contrato de obra

Se pueden incluir en el contrato cláusulas concretas de extinción y de resolución anticipada del contrato. Además de cláusulas relativas a los efectos de esa extinción o terminación del contrato, que tengan como finalidad indemnizar al damnificado.

Es cierto que las previsiones legales, que admitirán en su mayoría previsiones al respecto en el contrato que permitan aclarar, matizar y concretar mejor el régimen de la extinción de ese concreto contrato.

 

Causas de extinción contractual

Desistimiento unilateral del contrato por el comitente

Esta previsto en el artículo 1594 del Código Civil el comitente puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado. Pero indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.

 

Fallecimiento del contratista

Esta previsto en el artículo 1595 del Código Civil. En este caso el propietario debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún beneficio.

 

Imposibilidad de acabar la obra

El contratista no pudiera acabar la obra por alguna causa independiente de su voluntad. Dicha imposibilidad de acabado deberá ser sobrevenida y que no hubiera podido ser prevista por las partes al celebrarse el contrato.

 

Resolución del contrato

El artículo 1124 del Código Civil establece que  si una de las partes incumpla alguna de las obligaciones asumidas por razón del contrato de obra, la otra parte podrá instar la resolución del contrato.

 

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