Contrato de corretaje y su diferencia con la agencia

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corretaje

En este artículo tratamos de la diferencia del contrato mercantil de corretaje y su diferencia con el contrato de agencia.

El contrato de corretaje

El contrato mercantil de corretaje, es un contrato de intermediación.  Por el cual una persona (corredor) se encarga, y asume la obligación, de buscar a un tercero que cumpla con ciertos requisitos exigidos por la persona que le hizo ese encargo (principal) para que esta pueda contratar con él.

 

Contrato mercantil de intermediación

El corredor no contrata con el tercero directamente. Sino que simplemente pone en contacto al principal con el tercero para que puedan llegar a un acuerdo y celebrar el contrato pretendido.

 

El contrato de corretaje un contrato atípico

Es decir, sin una regulación específica. De todas formas son de aplicación ciertas reglas sectoriales, especialmente en el ámbito inmobiliario y de seguros.

Como consecuencia de esta atipicidad, los acuerdos entre las partes serán los que rijan principalmente la relación.

Junto con ello, habrá que tener en cuenta asimismo

-la doctrina emanada de los tribunales sobre este tipo de contrato, que es numerosa, y

– los usos del sector en que se desarrolle la relación de corretaje.

 

La retribución en el contrato mercantil de corretaje

Una de las cuestiones principalmente discutidas es la de cuándo nace la obligación de pago al corredor o el derecho de este de percibir la retribución por el encargo realizado. Y se discute sobre dos soluciones:

-el momento en que el corredor pone en contacto al principal con el tercero o

-el momento en el que el principal contrata con el tercero. La mayoría de la doctrina y la jurisprudencia optan por esta segunda solución.

 

Como cláusulas habituales específicas en estos contratos mercantiles de corretaje

 

Objeto del contrato de corretaje

Fundamentalmente se trataría de poner en contacto al principal con terceros. En relación con un bien, negocio o servicio que se concreta en el contrato. Y bajo las condiciones señaladas también en el contrato.

-Además habrá que incluir la cláusula que identifique oportunamente el bien, servicio o negocio que debe ofrecerse a ciertas personas para ponerlas en contacto con el principal

-Indicar las condiciones de un eventual negocio a suscribir entre esas personas contactadas y el principal.

 

Actividad del corredor

En concreto las condiciones o instrucciones del principal en relación con la actividad a desarrollar por el corredor. Así como obligación del principal de aportación de la información necesaria para que el mediador pueda desarrollar su actividad en relación con ese bien o servicio.

 

Remuneración del corredor o mediador

Puede ser fija, variable, con indicación de criterios o porcentajes…

Además habrá que señalar la forma de pago.

En este ámbito es importante especificar claramente cuando surge el derecho a la remuneración del mediador.

Especialmente en supuestos en los que se celebró el contrato entre el tercero y el principal tras haberse resuelto o finalizado el contrato de mediación.

 

También habrá que señalar en el contrato de corretaje

-Duración del contrato y posibles prórrogas.

-Cláusula sobre posible resolución anticipada del contrato. Además de sus condiciones e indemnizaciones pactadas al respecto.

-Cláusula sobre responsabilidad ante el incumplimiento e indemnizaciones o cláusulas penales previstas para ese caso.

-Cláusula de exclusividad en la mediación. En concreto en cuanto que el principal se compromete a no encargar la misma actividad a otro mediador. En este sentido pueden concretarse límites espacio-temporales a esta exclusividad. También puede concretarse una cláusula por la que se prohíbe al mediador realizar encargos similares a favor de terceros.

-Prohibición de autocontratación por el mediador.

 

Informar al mediador de la actividad realizada

Además se puede incluir la cláusula previendo la obligación del principal de comunicar al mediador la conclusión del negocio. Identificando al tercero con quien se contrató y las condiciones en que se celebró el contrato.

Igualmente se suele prever que se comunicará el fracaso de las negociaciones con ese tercero con quien el mediador puso en contacto al principal.

 

El contrato de agencia

Es un contrato en virtud del cual una persona natural o jurídica (el agente) asume de forma estable y permanente el encargo, en nombre y por cuenta de otro y a cambio de una retribución, de promover y concluir contratos como intermediario independiente, sin asumir por ello, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de dichas operaciones.

Las diferencias entre el contrato de agencia y el contrato de corretaje son, entre otras, las siguientes:

  • A diferencia del agente que sí puede concluir contratos u operaciones, en el contrato de corretaje el corredor no puede. Pues su misión es únicamente preparar y facilitar la conclusión de dichos contratos.
  • Igualmente, a diferencia del agente, la actividad del corredor se reduce a la búsqueda de una contraparte idónea para la operación. O la conclusión del contrato. Por lo que carece de la amplitud con que cuenta el contrato de agencia en materia de distribución comercial.
  • El corredor, a diferencia del agente, no tiene poder de representación directa. Pues su ámbito de actuación es solamente la mediación.
  • El corredor puede recibir una remuneración bien de la parte con la que concertó el contrato de corretaje. O bien de las partes que celebraron un contrato gracias a su mediación. En el contrato de agencia, el agente siempre recibirá una retribución de su principal.
  • El agente no tiene derecho al reembolso de los gastos originados en el ejercicio de su actividad, salvo pacto en contrario. Sin embargo, el corredor sí tiene derecho al reembolso de los gastos que haya realizado.
  • El contrato de corretaje se puede extinguir de manera inmediata en cuanto el corredor comunica la revocación del contrato al empresario. En cambio, en el contrato de agencia se extingue con la denuncia unilateral del agente, pero mediando un preaviso que, como mínimo, será de un mes.

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