Arras y otros acuerdos en la compraventa

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En el marco de las compraventas es muy frecuente el contrato o pacto de arras.

Consistente habitualmente en la entrega de una suma de dinero con el fin de confirmar un contrato, garantizar su cumplimiento o facultar a los contratantes para resolverlo libremente perdiendo la cantidad entregada.

 

Según la finalidad, podemos distinguir entre los siguientes tipos de arras:

 Arras confirmatorias

Son aquellas cantidades entregadas por el comprador al vendedor con anterioridad a la celebración del contrato. Son  un anticipo y una parte a cuenta del precio final pactado.

Estas arras tienen una eficacia meramente confirmatoria de la celebración del contrato.

En caso de que finalmente el contrato no llegara a celebrarse, el vendedor deberá entregar esas cantidades al comprador.

 

Arras penales

Deben pactarse expresamente. Son aquellas arras previstas a modo de cláusula penal como indemnización para el caso de incumplimiento de contrato.  Además se podrá exigir el debido cumplimiento de lo pactado si así lo desea quien cumplió su parte.

 

Arras penitenciales

También deben pactarse expresamente. Este tipo de arras era el previsto por defecto en el artículo 1454 del Código Civil.

La regla del artículo 1454 del Código Civil para compraventas civiles ha sido matizada por nuestra jurisprudencia. El Tribunal Supremo entiende que, en defecto de estipulación expresa de las partes, las arras serán confirmatorias. La atribución de la función penal o penitencial de las arras debe ser excepcional.

 

Podemos citar la Sentencia de 23 de noviembre de 1994. La resolución está precisamente en consonancia con lo establecido por el artículo 343 del  Código de Comercio para las compraventas mercantiles.

Se trata de aquellas cantidades entregadas al vendedor por el comprador con anterioridad a la celebración del contrato. En caso de desistimiento del comprador para la celebración del contrato este perderá esa señal. Y en caso de que fuera el vendedor quien desistiese, deberá devolverlas dobladas al comprador. Son unas arras ligadas al desistimiento del contrato.

 

Promesa de venta

La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Así lo refiere el artículo 1451 del código civil.

Si la promesa es de una sola de las partes solo se obliga a esa parte.

En cambio, si la promesa surge de ambas partes entonces ambas se obligan recíprocamente. Por ello cada una podrá exigir de la otra el cumplimiento de esa promesa.

En estos casos, la perfección del contrato de compraventa se difiere a un momento posterior.

 

Doble venta

En el artículo 1473 del Código Civil se regula la situación de que un mismo bien se hubiera vendido a varios compradores previéndose lo siguiente:

-Si se trata de la venta a varios compradores de un mismo bien mueble

La propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe.

-Si la venta a varias personas fuese de un bien inmueble

La propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Si no se hubiera inscrito, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión. Y si faltase esa posesión, será propietario quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

 

Venta de cosa ajena

En principio, y en virtud de la máxima de que nadie puede transmitir más de lo que tiene, la venta de una cosa que no pertenece al vendedor no determinará la transmisión de la propiedad de la cosa vendida al comprador.

En ese caso de venta de cosa ajena al vendedor, no se prevé la nulidad del contrato.

La venta producirá efectos y así, el vendedor deberá adquirir la cosa para poder cumplir con el contrato. O conseguir que el propietario la transmita al comprador.

Si no hace esto, deberá resarcir al comprador por los daños y perjuicios que se le hayan causado por el incumplimiento del contrato.

Ello además de atender a la responsabilidad por el saneamiento por evicción del propietario.

 

Opción de compra

La opción de compra es un acuerdo por el que una de las partes concede a la otra la facultad de decidir en un determinado plazo la celebración de un contrato de compraventa de una cosa concreta. Deberá señalarse ya el precio. Y se podrá pactar abonar alguna cantidad a cambio de la concesión de esa facultad.

Esta opción deberá mantenerse durante todo el plazo fijado en el contrato.

En caso de que su titular ejerza tal opción en plazo, esta se extingue y se perfecciona el contrato de compraventa.

Si se incumpliera lo pactado, se podrá exigir su cumplimiento además de una indemnización.

 

La opción de compra podrá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, logrando así su plena oponibilidad frente a terceros.

 

Compraventa con pacto de retro o de retroventa

Se trata de aquella compraventa en la que las partes en el momento de la perfección del contrato (de su celebración) incluyen el pacto por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida. Por ello deberá en ese caso reembolsar al comprador todos los conceptos expresados en el artículo 1518 del Código Civil. Es decir, el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.  Además de los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. Por último deberá cumplir con todo lo demás que se hubiese pactado (artículo 1507 del Código Civil). Se trata del reconocimiento al vendedor de un retracto convencional sobre el bien objeto de venta.

Es un contrato típico regulado en los artículos 1507 a 1520 del Código Civil.

Ese pacto de retroventa actúa como una condición resolutoria, de modo que si el vendedor ejercita ese retracto, la compraventa se resuelve, y lo hará con efectos retroactivos. Es decir como si no hubiera tenido lugar nunca la compraventa.

Mientras no se ejercite la facultad de retroventa, el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones (artículo 1511 del Código Civil).

El pacto de retro tiene una naturaleza real

Por ello es oponible no solo frente al comprador, sino también frente a terceros adquirentes posteriores del bien vendido por el comprador.

Si la venta es de un bien inmueble el derecho de retracto podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, haciendo ese pacto oponible erga omnes.

Además es un derecho hipotecable como señala el artículo 107.8 de la Ley Hipotecaria.

 

¿Quién puede ejercitar el derecho de retracto?

Lo pueden ejercitar tanto el vendedor como su causahabiente. Si hubiera varios legitimados para ese ejercicio, deberá atenderse a las reglas previstas en los artículos 1524 a 1516 del Código Civil.

También podrán ejercitar ese retracto los acreedores del vendedor una vez intentado, sin éxito, cobrarse de los bienes del vendedor.

Esos acreedores vienen a ejercitar ese derecho de retro en nombre del vendedor. Los acreedores no pasan a ser propietarios del bien retraído, sino que lo que tendrán es preferencia para cobrar sus créditos contra el vendedor sobre ese bien.

Por otro lado, cabe citar también el supuesto especial previsto en el artículo 1513 Código Civil.

El retracto se ejercitará contra el comprador, su heredero o su adquirente en la transmisión que haya efectuado (artículo 1510 Código Civil).

Si hubiera varios legitimados pasivos, habrá que atender a lo previsto en el artículo 1517 Código Civil.

El retracto se deberá ejercitar por el vendedor en el plazo pactado (que no podrá ser superior a los diez años, incluidas las posibles prórrogas: artículo 1508 Código Civil).

Se ejercitará a través de una declaración de voluntad recepticia dirigida al comprador o a su causahabiente, sin necesidad de formalidad alguna.

Si en el contrato no se pacta un plazo, la duración máxima será de cuatro años desde la fecha del contrato (artículo 1508 Código Civil).

El bien retraído volverá al patrimonio del vendedor o su causahabiente de modo definitivo e irrevocable. Y además en el mismo estado jurídico en que se encontraba en el momento de la venta.

Es decir, liberado por tanto de las cargas, gravámenes y limitaciones que sobre ese bien haya establecido el comprador. No así los arrendamientos que de buena fe haya hecho el comprador: artículo 1520 Código Civil.

El comprador deberá cooperar en esa recuperación de la cosa por el vendedor, pudiendo quedarse los frutos percibidos en los términos indicados en el artículo 1519 Código Civil.

Solo si la cosa retraída tuviera daños ocasionados por dolo o culpa del comprador responderá este.

De los daños ocasionados fortuitamente serán sufridos por el vendedor, sin que pueda exigir indemnización por ello. La pérdida del bien por caso fortuito producirá la extinción del derecho de retracto.

Si el vendedor no ejercita oportunamente su derecho de retracto convencional, el comprador adquirirá la propiedad del bien vendido de modo irrevocable (artículo 1509 Código Civil).

 

Modelo de cláusula de pacto de retro:

Estipulación X.- Pacto de retro. La PARTE VENDEDORA se reserva el derecho de recuperar la cosa transmitida reembolsando a la PARTE COMPRADORA el precio de la compraventa que se establece en la estipulación YY de este contrato, más los gastos e impuestos que se devenguen con motivo del presente contrato así como los gastos necesarios y útiles que la PARTE COMPRADORA haya efectuado en la finca transmitida. Este derecho podrá ejercitarse únicamente en el plazo de … años a contar desde la fecha del presente contrato.

 

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