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Las relaciones económicas y jurídicas derivadas del desarrollo del turismo han llevado a Europa a regular nuevas realidades como la utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.

Así, la Directiva 1994/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, nace con una finalidad armonizadora de los Derechos de los Estados miembros, estableciendo una base mínima de normas comunes al objeto de mejorar la protección a los adquirentes.

La transposición de dicha Directiva a nuestro ordenamiento jurídico tuvo lugar en el año 1998 con la creación de una ley que no se limitó a la transposición estricta de la Directiva, sino que procuró dotar a la institución de una regulación completa.

Años más tarde, se elaboró una nueva Directiva (Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009) con el objetivo de reforzar la información al consumidor y ampliar la armonización de los ordenamientos internos de los Estados.

Sobre la base de estos antecedentes, la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, trata de evitar la pluralidad de normas y posibles antinomias. Se trata de un texto unificado que comprende tanto la Directiva 2008/122/CE, en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva.

Se sigue, por tanto, el mismo criterio de la Ley 42/1998, que había incorporado en su texto, no solo las normas de transposición de la Directiva 1994/47/CE, sino las propias del Derecho español.

 Analicemos las distintas figuras que regula la ley en los mismos términos que la Directiva: contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.

 1.- Aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico:

Mediante este tipo de contratos la ley da cobertura al consumidor que adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar una propiedad (viviendas y apartamentos turísticos por períodos predeterminados, de una duración mínima de siete días) así como una serie de servicios complementarios (utilización de zonas deportivas y de ocio comunes, limpieza, restaurantes, etc.).

La duración de estos contratos no puede ser indefinida. Se establece un plazo mínimo de un año (hasta ahora era de tres) y un máximo de cincuenta. Una vez transcurrido el plazo fijado en el contrato, el usuario deja de poder seguir utilizando los servicios sin derecho a ningún tipo de compensación.

En cuanto a la información que obligatoriamente se ha de proporcionar a los contratantes es muy extensa y debe estar recogida en un documento informativo con carácter vinculante descrito en los anexos de la citada ley.

Por otro lado, el nuevo Decreto establece una serie de garantías como disponer del derecho de desistimiento (artículo 12) durante los catorce días naturales posteriores a la firma del contrato (hasta ahora el plazo era de diez) y del derecho de resolución del mismo durante tres meses en el caso de que no se les haya dado la información y los documentos exigibles o se hayan producido determinados incumplimientos por parte de la empresa.

Por último, la norma garantiza la protección de los consumidores por parte de los tribunales siempre que el alojamiento se encuentre en nuestro país, así como la posibilidad de solicitar que la controversia sea resuelta por la vía del arbitraje de consumo.

2.- Adquisición de productos vacacionales de larga duración:

Se trata de un contrato de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios. Este derecho se obtiene a cambio de una contrapartida e incluye a los clubes de descuento vacacionales y productos análogos.

Sin embargo, no da cobertura a los programas de fidelización que ofrecen descuentos para futuras estancias en establecimientos de una cadena hotelera ni a los descuentos ofrecidos durante un plazo inferior a un año o a los descuentos puntuales. Tampoco incluye los contratos cuyo propósito principal no sea ofrecer descuentos o bonificaciones.

La Ley recoge una serie de normas relativas a la publicidad e información precontractual que deben contener estos contratos. Así, el artículo 8 establece como requisito que la información facilitada al consumidor se proporcione en soporte duradero, otorgando al mismo la facultad de resolver el contrato si se incumpliera esta premisa. Además, se establece la necesidad de que el empresario facilite información precisa y suficiente de forma clara y comprensible, y que dicha información sea facilitada de forma gratuita en la lengua (o lenguas) del Estado miembro en que resida el consumidor.

3.- Reventa e intercambio.

Los contratos de comercialización, venta y reventa de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y de productos vacacionales de larga duración, así como los contratos de intercambio, se rigen por lo dispuesto en la Ley 4/2012 cuando se celebren entre un empresario y un consumidor.

La Ley entiende por empresario aquella persona física o jurídica que actué con fines relacionados con su actividad económica, negocio, oficio o profesión; y por consumidor aquella persona física o jurídica que actúe con fines ajenos a su actividad económica, negocio, oficio o profesión.

En concreto, la reventa abarca los contratos de intermediación concluidos entre un agente de reventa y un consumidor que desea vender o comprar un derecho de aprovechamiento por turno de un bien de uso turístico o un producto vacacional de larga duración, a cambio de un corretaje o comisión.

Cuando un empresario no actúa como intermediario, sino que compra un derecho de aprovechamiento por turno o de un producto vacacional de larga duración y posteriormente lo revende a un consumidor, el contrato es de venta de este derecho o producto y está comprendido, respectivamente, en los artículos 2 y 3, toda vez que dichos preceptos no se limitan a las ventas de primera mano.

En cuanto al contrato de intercambio, la ley lo define como aquel en virtud del cual un consumidor se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

Se trata, en definitiva, de una participación en un sistema de intercambio sobre los anteriores contratos (de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y de producto vacacional de larga duración).

Derecho de desistimiento:

En los contratos regulados por la Ley 4/2012, el consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación alguna. En defecto de lo dispuesto por la Ley, el derecho de desistimiento se regirá por el texto refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

El plazo para el ejercicio del derecho de desistimiento será de catorce días naturales y se computará:

1) A contar desde la fecha de celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante, si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o, en otro caso, desde la recepción posterior de dicho documento;

2) Si el empresario un hubiere cumplimentado y entregado al consumidor el formulario de desistimiento previsto, el plazo empezará a contar desde la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante o el de la recepción posterior del documento contractual;

3) Si el empresario no hubiera facilitado al consumidor la información precontractual mencionada en el artículo 9, incluidos los formularios, el plazo empezará a contar desde que se facilite dicha información y vencerá transcurridos tres meses y catorce días naturales a contar desde el de la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o el de la recepción posterior de dicho documento (artículo 12.2).

El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento no soportará coste alguno ni tendrá que pagar ninguna contraprestación correspondiente al servicio que pudiera haberse llevado a cabo con anterioridad a la fecha del ejercicio de desistimiento (artículo 12.6).

Abogado especialista en reclamaciones inmobiliarias – despacho@ferrer-bonsoms.com

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